改版声明

　　各位同学大家好，水牛跑楼盘经过一年的洗礼，面临改版。这是一个以变化应万变的时代，这是一个常变常新的年代，这是一个房地产业动荡的阶段，水牛跑楼盘这个伟大的栏目也必须与时俱进，辞旧迎新，百尺竿头，更进一步。

　　在历经了多个不分昼夜的论证研讨，头脑风暴后，最终决定改版后的水牛跑楼盘栏目将在立足天津所有楼盘实战分析的基础上，增加同区域、同板块的产品比较，以楼盘为基础，延伸遍及板块分析，以期为购房人提供更有价值的购房指南。

　　当然这都是一家之言，欢迎有不同意见的同学批评指正。

　　                                                                                                                                     水牛跑楼盘栏目组

　　板块楼盘概念溯源

　　板块这个概念并非源自房地产行业，而是起源于股票金融范畴，指的是一些股票在某个方面有相似之处,就把这些股票归为一类,称为板块。板块也可理解为行业。当一个行业处于高速发展的时候，这个板块的股票就都会涨的。正如现在的房地产板块，形势不太乐观。

　　天津的发展路线不同于北京，摒弃了一圈一圈摊大饼的环线发展轨迹，改走卫星城中心镇的路线，这就使得原本环内的有些地块位置并没有发展起来，而环外的很多地块反倒大张旗鼓，前途光明。

　　因此单纯按照以往的行政区域划分楼盘并不是很准确，区域中的板块，跨区域的板块因为区域发展的相辅相成聚合成一个相对成熟的范围，而购房人往往锁定相同范围中的楼盘进行选择比较，在此我们将这种相同范围称为板块。

　　板块楼盘你强我弱之红磡领世郡VS富丽桃园

　　板块分析

　　《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》提出了"一轴两带三区"的市域空间布局结构。并在此基础上，建立由中心城区和滨海新区核心区为主副中心、11个新城、30个中心镇和81个一般建制镇组成的四级城镇体系。

　　其中，规划建设的11个新城，分别为蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、

　　大港、京津和团泊新城。

　　今天我们要论一论的红磡领世郡和富丽桃园这两个项目就位居这11个重点发展的卫星城中的津南区。

　　津南区的部分区域已经纳入滨海新区之中，目前楼盘发展比较集中在两块地方：分别是双港新家园板块和黎双公路两旁的几个楼盘所组成的板块。红磡领世郡和富丽桃园就位于后者。

　　这个板块目前所分布的楼盘除红磡领世郡和富丽桃园外，还有新加坡吉宝集团的新悦庭，首创的爱这城以及民心工程民心园和民盛园，这部分区域不像双港板块依托津南经济开发区和津南区政府，靠近外环，沿大沽南路可直抵市中心，我更喜欢把其归为大梅江板块的延长线，泛梅江板块。

　　可以说，经过8年多的建设，总规模643万平方米的大梅江板块目前建设已经过半。整个大梅江的概念，也正在由最初的梅江居住区、梅江南居住区不断向外延伸，最终覆盖了整个天津南部楼市。

　　梅江的兴起源自上世纪90年代，最初被定位为安居居住区，但随着后来蓝水假期等高档项目的进入，而逐渐转型成为今天的"富人区"。

　　根据规划，大梅江生态居住区：东起解放南路、西至卫津南路、南起外环线、北至郁江道，总面积超过8平方公里，总建筑面积642.79万平方米。包括178.24万平方米的梅江居住区、153.09万平方米的梅江南居住区、231万平方米的卫南洼居住区、65.93万平方米的海逸长洲居住区、41.91万平方米的水晶城居住区和34.3万平方米的第六田园居住区六部分。居住区内规划有中小学、幼儿园、卫生院、公交站、商业超市等公建配套，总建筑面积达62.58万平方米。

　　不过随着开发的深入，大梅江板块的价值也得到越来越多人的认可，更多的项目希望搭上这趟大梅江的概念列车，借助大梅江提升自己所在区域的价值，"泛梅江"、"梅江后"等概念应运而生。

　　沿友谊南路和解放南路向西青开发区方向、跨过外环线呈扇面的区域内，分布着玛歌庄园、领世郡、富力桃园、梅江康城、洛卡小镇等多个住宅项目，甚至可以延伸到津南区的双港板块。

　　楼盘你强我弱

　　项目描述

　　领世郡的开发商是天津市红磡房地产开发有限公司，最早开发过梅江居住区香水园、玉水园等偏安居房性质的项目，可以说领世郡是红磡开发的第一个最大规模的超级大盘，同时也是天津市第一个超大规模的复合大盘。

　　在这点上，领世郡没有任何前人可鉴，完全需要靠自身摸索，这也就是领世郡卖了这么多年，slogan也变了很多次，从最开始的"别墅就是领世郡"到现在的"城市高尔夫复合大盘"，这条摸索之路走得很辛苦，当然也有很多经验收获。

　　领世郡是140万㎡的复合大盘，产品涵盖别墅、洋房、公寓多种，另外还有27洞国际标准高尔夫球场配合。

　　富力桃园是富力集团在领世郡中买的一块地，大概应该是2006年时红磡出手的。其实本土开发商在本地土地人脉资源方面会比外地开发商优越些，而且相对于费力费时的楼盘销售而言，其实土地出卖利润更大。当然，红磡卖了地块给富力恐怕也是面对如此体量的大盘有点力不从心吧。

　　这都是过去的事了，具体到富力桃园，产品只有高层一种，与领世郡主要争锋在领世深白上，领世郡的其他产品主要竞争对手并不完全集中在富丽桃园，但由于相隔太近，两个项目在高层产品上确实是直接可以争个你强我弱。

　　你强我弱之交通

　　说到交通，就是富力桃园和红磡领世郡一个重要强弱点了，也是富力桃园一个重要短板。

　　原本，红磡领世郡的入口在外环线上，沿着入口进去，直到钟楼处，往左拐就是富力桃园。但现在，毕竟是两个公司，两个项目，还有竞争关系，红磡没理由让富力白白享用自己的内部大配套和道路交通，直接把那个出口堵上了。

　　这下，富力桃园很被动了，现实情况就是如果你想去桃园看房子，你可以采取以下三个途径：1，你自己有车，一路开过去。

　　2，你没车，你可以乘坐公交车304、705或者682，但它们都只到领世郡，原来领世郡没把出口堵上的时候，它们可以顺便弯到富力桃园，但现在，入口堵上了，它们也不弯了。你只能下了公交车，然后徒步走到微山路，在路口会有桃园的小电瓶车带你进入。当然走过去并不近。

　　3，你可以坐地铁到华山里站下，然后打个车，需要9块7毛钱即可。

　　其实本来包括领世郡在内，这个板块的交通并不乐观，属于打车都打不到的品种，私家车是无可厚非的必备品，但这个出口所带来的是有车都不大好回家的问题，没有入口，难不成买个直升机空降不成？

　　去过的同学都有感受，微山路上有很多旧家具翻新的小作坊，路况坑坑洼洼，开好车容易拖底。当然据销售人员讲，将来入住后，也就是09年，微山路会有改观，因为毕竟将有2800户进入，冲着这些人也会修路，他还提到了遥远的双港新家园，但是这都是愿景。

　　再说领世郡，第一次去领世郡是搭顺风车去的，回来时，人家好心问，你们怎么来的，答搭车，一会打车回，人家告知，还是送你们回去吧，这里打不到车~~~

　　那是2006年的事，至今，这里依然打不到车。

　　还好，领世郡有公交线路，时间表如下：

　　682路

　　发车时间：体院北早06：30，红磡领世郡早07：00

　　收车时间：体院北晚19：30，红磡领世郡晚19：00

　　途经站点：体院北--宾水桥--宾馆西路--宾馆南道--平江南道--红磡玉水园--左江道--天津国际老龄村--梅江南--夕岸国际--环宇路--大任庄村北--红磡领世郡北门--环美公寓--郭黄庄--红磡领世郡

　　304路

　　发车时间：双水道公交站早07：00，红磡领世郡早07：00

　　收车时间：双水道公交站晚19：00，红磡领世郡晚19：00

　　途经站点：双水道--微山路贵山里--微山路桂江里--微山路浯水道--微山路渌水道

　　--环美大酒店--郭黄庄--红磡领世郡

　　另外，有设在华润超市的红磡领世郡免费看房班车，全程行车时间约为20分钟。

　　起点为领世郡销售体验中心，从领世郡途经解放南路--水晶城--曙光里--友谊家世界。

　　返回路线由友谊家世界--曙光里--水晶城--解放南路--领世郡

　　你强我弱之社区环境

　　作为大盘的领世郡内部配套还是描述得很成规模的：泰达国际学校天津分校、日本人学校、示范小学、双语幼儿园、滨水餐饮风情区、主题商业街、家居超市、时尚百货、业主会所、棋牌室、健身房、台球室、游泳馆、共享餐厅、小型会议中心、邮局、银行、医院、派出所等各种配套设施一应俱全。

　　还有商业中心，零售店、超市、大型餐饮娱乐等解决业主们日常生活中的采买问题。

　　富力桃园会秉承富力集团一贯的南派园林特色，这个其实可以参考富力城内部的园林风格，应该是大同小异。除了景观建设，富力桃园内部应该也是会有商业设施，不然它不能依托领世郡内部的大型配套，很不符合实际的。至于其他教育配套，高尔夫公园什么的，都是依托领世郡的配套。

　　说到这里，一期已经全部入住的领世郡目前的商业配套并没有投入使用，包括医院、超市等大部分配套要到年底才能有消息，泰达国际学校已经投入使用，双语幼儿园估计明年了。因此，大盘从04年建设以来，还没有达到成熟阶段，应该抓紧时间了。

　　你强我弱之产品

　　产品这块先说富力桃园吧，产品还简单点，领世郡那里太丰富了。

　　富力桃园共17栋24层和28层高层，面积为89-170平米多种户型，精装修。产品比较明朗，两室的在90平米左右，三室的在150左右。

　　开盘均价在7500--7600元/平米，现在优惠在7200元-7300元/平米，也就是变相降价了。据说桃园开盘给了深白那里很大的冲击，因为价格和深白差不多，但人家又是精装修。不过深白很快也出台了优惠10个点的价格战策略，出房率又号称比桃园高8个百分点，现在非常旗鼓相当。桃园的停车位约3000个，为约30000客户服务，差不多1:10，待业主全部入住后，停车问题有待解决。物业费：2元/平米，08年5月25日开盘，09年年底入住。

　　领世郡的情况很复杂，具体说下：

　　别墅这块，分康桥别墅和普霖别墅两种，其中，普霖别墅C区，全部为独栋别墅产品。户型区间联排在170~221平米，独体230.57~1718.74平米，联排均价在18000，独体均价在20000~30000，购房赠送25.8万元江南高尔夫会员金卡一张或冲抵房款。有现房，期房在09.9.30入住。

　　洋房这块，分领世尚景园、领世十八和领世达观。其中，领世尚景园为五层风景洋房，位于小镇核心位置，目前在售户型为48.91~138.35平米，其中酒店式公寓起价7300均价7800其它洋房均价9500，酒店式公寓优惠首付3个点，东西向为一口价，南北向洋房在现场报价的基础上优惠5万元整。08.8.31入住。

　　领世十八为五层双庭院风景洋房，位于领世郡项目整体规划的小镇副中心位置，周围为别墅住宅区所环保，容积率比较低，只有0.89。最后开盘的7栋，面积区间在101.65~214.34，价格范畴在8300~12000，均价9000，现场报价基础上优惠5万元整，现在的优惠额度都不小，09.5.31入住。

　　领世达观尚处于前期客户积累阶段。

　　高层这块，分领世深白和领世常春藤公寓，深白是红磡和其他公司合作的项目，单独做高层，现在把常春藤也归入其中了，是桃园的主要竞争对象。常春藤面积区间在68.16~263.45，其中68.16平米和88.28平米房源不多价格在7000左右。其它面积均价6750左右。均执行一口价价位，无优惠。入住时间在09.7.31。

　　领世深白户型区间在63～139平米，起价6660元/㎡，项目位于领世郡西南角，东面是新加坡吉宝集团的新悦庭。全部为18及24层的高层住宅。

　　总的来说，深白与桃园的差别就在于一个卖住宅，一个卖配套，富力一直是秉承着精装修风格，富力的装修材料供应商都是固定的，所以富力城啥样富力桃园也差不离，但其配套目前不够乐观。而深白这边的价格与富力差不多，但是毛坯，不过人家有整个红磡的大配套依托，背靠大树，具体说谁的性价比高些，也是看更看重什么，见仁见智。我的意见是，精装修目前问题还是不少的，还不如自己装舒服，因此总体来讲，还是深白这边更靠谱些。